金利だけじゃない！住宅ローンを選ぶ基準や比較方法を解説

住宅ローン借り入れ先や商品は、たくさんあって迷ってしまいますよね。そのため、ハウスメーカーや工務店からおすすめされた住宅ローンにそのまま申し込んでしまう方も多いです。

しかし、これから何十年と支払う住宅ローンをあまり比較せずに決めると、後悔するかもしれません。こちらの記事では、住宅ローンを選ぶときのポイントを徹底的にご相談します。

金利以外にも大切なポイントがありますので、住宅ローン選びで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの借入先は大きくわけて3種類

住宅ローンの借入先は、「民間ローン」「公的ローン」「フラット35」の3種類です。借入先によって、特徴が異なります。まずは、どの借入先が希望する条件を満たすかを選びましょう。

民間ローン

民間ローンとは、銀行や信用金庫などの民間企業が融資するローンです。一般的に広く利用されている「住宅ローン」は、民間ローンです。

金利タイプは、変動金利型、固定金利型、固定期間選択型の3つがあり、選択肢が豊富です。変動金利が最も金利が低く、ネット銀行では0.2%台という超低金利な商品もあります。

審査では、収入や、勤務先、個人信用情報が重要視されます。各金融機関によって審査基準や融資額が異なるため、自分に合ったローンを選びやすいのが特徴です。

個人信用情報とは
これまでや現在の借り入れに関する履歴情報。「どこから借り入れをしているか」「支払いの延滞はないか」などが記録され、住宅ローンを貸しても問題ないか判断する際に用いられています。

民間ローンのデメリットとしては、金利が不透明であったり、今後の変動リスクがあることです。

実際のローンで使用される「適用金利」は、「基準金利」から「優遇金利」を差し引いて決定されます。基準金利は、「店頭金利」とも呼ばれ、各銀行が発表している金利の定価です。（大手銀行が発表しているここ最近の金利は、年2.475%。）景気の変化で上下するため、住宅ローンの支払い途中で支払い額が増えてしまう可能性があります。

また、優遇金利は、（引き下げ幅）は、定価からの割引です。これは各銀行の方針や借入する人の属性によって変わります。一般的に大手企業に勤めている人や、公務員など収入が安定していて返済能力が高いと判断されると、優遇幅が大きくなります。

優遇金利は、一般的に事前審査を申し込むと提示されます。その金融機関の口座・クレジットカードを持っているかや、実施しているキャンペーンなどによっても変わる場合があります。

優遇金利は、契約後は変わらないため、返済中は一定です。

公的ローン

公的ローンとは、国や住宅支援機構など公的機関が提供しているローンです。「財形住宅融資」と「自治体融資」に分けられ、それぞれ条件も異なります。

財形住宅融資

財形住宅融資は、財形貯蓄制度が適用されている企業に勤めている人だけが利用できる住宅ローンです。

5年ごとに金利が見直される、「5年固定金利制」であるところが特徴的です。全ての人が加入できる訳ではなく、財形貯蓄を1年以上行っており、財形貯蓄の残高が50万円以上であるなどの適用条件があります。

借入対象となる住宅や、借入額などにも制約がありますので、条件に当てはまる方に向いています。

借入額	50～4000万円 住宅購入費用の90%以内 財形貯蓄残高の10倍以内
申込人	勤務先が財住金に出資していて勤続年数が1年以上 18歳以上66歳未満 財形貯蓄を1年以上継続して行い、残高が50万円以上
住宅	70㎡以上280㎡以下

自治体融資

自治体融資は、都道府県や市町村などが実施しているローンです。住民支援・勤労者支援のため、有利な条件での借り入れを提供しています。

住宅ローンの条件は、自治体などによって異なりますので、お住まいの地域で確認してみてください。

借入には自治体から金融機関への紹介状が必要となり、手続きに時間がかかるのがデメリットです。財形住宅融資と同じく借入額の上限などの条件が厳しいため、一部の方向けの融資となります。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンです。全期間固定金利であることが特徴で、安定した返済をしていきたいとお考えの方に向いています。

公的機関の住宅金融支援機構が提供しているため、人によって金利が変わったり、勤務先によって借入上限が変わったりしません。どんな人にも平等に提供されます。

一般的に有利な条件で借りやすい大手企業勤務・公務員だけでなく、自営業、非正規社員（パート・アルバイト）など、収入が不安定な方でも借りやすいのが特徴です。年金受給者でも、住宅ローンを借りることができます。

審査では、収入の実績や、個人信用情報が重要視されます。民間ローンよりも比較的緩やかです。

ポイント	民間ローン	公的ローン	フラット35
金利	変動、固定、固定期間選択型	固定金利	長期固定金利
審査基準	厳しい（収入・信用履歴重視）	やや緩やか（条件あり）	比較的緩やか、どんな人でも平等に審査
金利リスク	あり 人によって適用金利が違う	なし	なし
返済計画の安定性	変動型は不安定だが、固定型は安定	安定	安定
対象者	一般的な収入の人	公務員など特定の条件を満たす人	広く一般向け、自営業・非正規・年金もOK
メリット	多様な選択肢があり、金利が低いものを選べる可能性	安定した金利と条件	長期固定で返済計画が立てやすい
デメリット	金利変動のリスクがある	利用条件が限定されている、申込に手間がかかる	金利がやや高い

金利タイプは3種類

金利タイプによって、将来の返済計画が大きく変わります。「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定金利選択型」から最適なものを選んでください。

変動金利型

金利は半年ごとに見直され、金融市場の動向に応じて上下します。返済額は5年間一定ですが、金利が変動した場合、6年目以降の返済額が増減する可能性があります。増額される場合は、1.25倍までとする激変緩和措置がありますが、元本の返済が進まず支払い利息が増えてしまいますので、注意が必要です。

金利の上下の動きは予想が難しく、住宅ローンの借入当初は、総返済額が確定しません。しかし３つの金利タイプの中で、金利が低いため最も人気がある借入方法です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、返済期間中の金利が固定されています。返済額がずっと一定であるため、返済開始時点で総返済額が確定し、将来の資金計画が立てやすいです。

一方で、金利は高い傾向にあり、長期間返済する場合、返済総額が高額になる点がデメリットです。市場金利が下がった場合も、恩恵を受けられません。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、返済が始まる一定期間（3年、5年、10年など）だけ固定金利を選択できます。固定期間終了後は、変動金利か再度固定金利かを選べます。固定期間終了後の金利は市場金利に応じて変動します。

初期の数年間は金利が固定されるため、当面の返済額が予測しやすく安心感があります。固定期間終了後の市場金利が下がれば、恩恵を受けられる可能性もあります。

固定期間終了後に金利が上昇するリスクがありますが、変動金利型と固定金利型の良いところ取りができます。

金利以外も重要？住宅ローンの比較ポイント

どの住宅ローンにするか選ぶときには、金利に注目しがりですよね。しかし、金利の低さだけで決めるのはおすすめしません。なぜなら、金利が低くても諸経費を含めると高額になるケースがあるからです。また、借入対象や実行タイミングなども重要なポイントとなるため、チェックしておきましょう。

金利

やはり最も注目すべきは金利です。金利が低いほど月々の返済額や総返済額が安くなりますので、比較して低い金融機関を選んでください。一般的に、固定金利の期間が長いほど金利が高くなります。

現在変動金利の住宅ローンは、0.2%台から0.6%ほどの水準で多くの商品があります。店舗を持たないネット銀行の住宅ローンは、比較的金利が安くなる傾向です。

10年固定でも1%前後と、かなり低い金利であるため借入しやすいです。フラット35など、全期間固定のローンは、1.4～2.0%程度です。※2024年9月時点の金利です。

金利タイプ	金融機関	金利
変動金利	三菱UFJ銀行	0.345%～
	横浜銀行	0.300%～
	三井住友銀行	0.475%～
	住信SBIネット銀行	0.298%～
固定10年	三菱UFJ銀行	1.05%～
	横浜銀行	1.375%～
	三井住友銀行	1.75%～
	住信SBIネット銀行	1.233%～
フラット35(全期間固定)	ARUHI住宅ローン	1.820%～（20～35年/9割以下）

金利が1%違うと月々返済額や総返済額が大きく変わる

借入額が3000万円、35年で住宅ローンを組む場合で比較します。金利によって支払い額が大きく変わりますので、しっかり比較して申し込みをしてください。　

金利が0.38%の場合

月々返済額：76,295円／総返済額：32,043,734円

金利が0.88%の場合（＋0.5%）

月々返済額：83,018円／総返済額：34,867,484円

金利が1.38%の場合（＋1.0%）

月々返済額：90,102円／総返済額：37,842,631円

※金利は全期間固定で算出しています。

多くの金融機関の金利を全て比較するのは大変ですので、モゲチェックなどの一括比較サービスがおすすめです。

ローン保証料

ローン保証料とは、返済できなくなった場合に備えて保証会社と契約をするときにかかる費用です。万が一、返済できなくなってしまった場合、保証会社に一旦代わりに返済してもらい、その後保証会社に返していく流れとなります。

保証料が発生するローンと、発生しないローンがありまずが、一般的には発生するローンが多いです。保証会社が不要なフラット35などで住宅ローンを組む場合は、支払う必要はありません。

保証料の支払い方法は、「一括前払い型」と「金利上乗せ型」の2種類があります。金額は金融機関によって異なりますので、借入する前にチェックしておきましょう。

【ローン保証料の計算】 ・返済期間35年 ・借入金5,000万円
一括前払い：
5,000万円×2％＝100万円  
金利上乗せ型：
金利が1.5%の場合、総返済額は、約6,429万円
金利が1.7%の場合、総返済額が約6,637万円
金利0.2%による差は、6,429万円-6,637万円＝208万円

ローン保証料だけでも、5,000万円借入する場合、100万円～200万円程度必要になります。

融資手数料

融資手数料とは、金融機関に支払う費用です。「事務手数料」「取扱手数料」という表記される場合もあります。

融資手数料の平均費用は3万円から5万円です。上記の「保証料」の意味合いで融資額の2.2%と設定しているところがあります。例えば、（融資額が5,000万円の場合、2.2％と計算すると110万円）

借入先によって、手数料の額に差が発生することがありますので、事前に融資手数料についても調べておきましょう。

団体信用生命保険（団信）

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に契約者が死亡したり高度障害になったりして、返済ができなくなったときに生命保険会社が住宅ローンを返済してくれる制度です。

住宅ローンを組むときは、原則、団体信用生命保険への加入しなければなりません。

保険料は、一般的に住宅ローンの金利に含まれているケースが多いです。契約者が死亡または高度障害状態になった場合に住宅ローンの残債が0になる保険が基本ですが、金利を上乗せして特約を付けることで、保障範囲を広げることもできます。よくある特約としては、三大疾病や所定の身体障害状態などもサポートするものです。

ペアローンで住宅ローンを組む場合、1人で加入するか2人とも加入するかも考えなければなりません。

金融機関によって取り扱っている保険商品が異なります。団信は、住宅ローンの借入後に団体信用生命保険に加入したり、変更したりできないので、慎重に比較して決めるようにしてください。

借入対象の項目

住宅ローンは、実際にかかる費用以上の額を借入することはできません。建物の契約書や外構の請求書などを銀行に提出して、記載されている金額の融資を受けることができます。

住宅ローンは、家の建築費用や土地の購入費用だけでなく、登記費用、家具購入などの細かな諸費用にも適用できる場合があります。自己資金の割合が少なく、フルローンを予定の場合は、なるべく借入対象項目が多い金融機関を選びましょう。

審査の通りやすさ

ローン審査は、借り手の個人信用情報や年収、返済能力などを基に判断されます。銀行によって審査金利や基準が異なり、借入先によって借入の可否や借入可能額が変わることも珍しくありません。

審査金利とは
実際に支払う金利とは別に、金融機関が借り手の返済能力を判断するために用いる基準金利のこと。たとえば、変動金利でローンを申し込む場合、実行金利は0.2～0.6%であっても、審査時にはもっと高い審査金利（例えば3％～5％）を使って計算します。将来金利が上昇しても返済できるかどうかを確認し、貸し倒れのリスクを防ぐ仕組みです。

自営業や転職直後など収入が不安定な場合、借入可能額が低くなってしまうかもしれません。フラット35などの一部のローンは、緩やかな審査基準で借入が伸びるケースがあります。もしも年収や職歴に不安がある場合は、比較的審査の通りやすい金融機関を選ぶのも1つの手です。

融資実行できるタイミング

ハウスメーカーへ建築費用を支払うタイミングは、着工時、上棟（中間）時、引き渡し時の3回で、全額振込された後に引き渡しされるのが一般的です。

しかし、住宅ローンが実行されるのは引き渡し後となるケースが多いです。実行までの間は、つなぎ融資という別のローンを実行するため金利がかかってしまいます。

入金のタイミングにあわせて、分割実行してもらえる金融機関も一部あります。余分な金利を払わなくてよくなり、手続きもスムーズですのでそのような金融機関があれば優先的に利用するのが良いでしょう。

繰り上げ返済の方法・手数料

繰り上げ返済とは、予定よりも早くローンの一部または全額を返済することを指します。これにより、利息の負担を減らすことができます。今後支払いを続ける上で、繰り上げ手数料の利便性もチェックしておきましょう。

繰り上げ返済に手数料がかからない金融機関もあれば、繰り上げ返済時に手数料を請求するところもあります。また、インターネット経由で簡単に繰り上げ返済ができるか、窓口で手続きが必要なのか、手間や時間も比較してください。

ポイント・特典

大きな比較ポイントではありませんが、ポイントや特典が付く場合があります。

例えば、ローン契約で航空マイルが貯まる、あるいは提携する施設の割引を受けられるといったものです。これらは大きな額にはならないかもしれませんが、長期間にわたるローン返済を少しでも楽にするための工夫としてチェックしておきましょう。

適切な住宅ローンを選択し、夢のマイホームを購入しよう！

住宅ローンは借入額が大きく、これからの人生に大きく関わるため住宅ローンの借入先の特徴をしっかり調べて、決定することが大切です。

金利だけで借入先を探しがちですが、他にかかる費用や団信の内容も重視してください。借入先によっては、審査に通らない、借入可能額が伸びない可能性もあります。良さそうな金融機関を見つけたら事前審査を行い、希望の条件で借入できるかどうかを早めにチェックしてください。