【見落とさない】土地探しのチェックリスト│プロが教える重要ポイント

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土地探しチェックリスト
  • 注文住宅に最適な土地探しをしたい
  • 一生住み続ける土地だから失敗したくない
  • 土地探しの注意点を教えてほしい

注文住宅を建てる際に土台となる土地。土地選びは、今後の住環境や家の間取り、資金計画などに大きく影響するため失敗したくないですよね。

土地を探している時は、陽当たりや駅からの距離、広さ、値段など目に見える部分に注目しがちですが、実は重要なポイントが隠れています。

この記事では、プロの目線で土地探しの注意点についてお伝えしていきます。

 この記事を書いた人
ねーやん
ねーやん

元ハウスメーカーの営業担当。現場での経験を活かして、日々ブログ発信しています。自身の家づくりも進行中!一条工務店・グラン・セゾン/2025年4月完成予定。【資格】宅地建物取引士・貸金業務取扱主任者・FP2級

目次

土地周辺の住環境

できれば現地に足を運んで、その土地周辺の雰囲気を確認してみてください。エリアの雰囲気、騒音、臭いなどの条件も自身で確認できます。

交通アクセス

通勤・通学などに重要な交通アクセス。最寄り駅・バスからの距離を確認しておきましょう。車での移動が多い場合には、インターチェンジ(IC)までの時間も大切です。

周辺利便施設

長期的に暮らす上で生活に必要な施設があるかどうかは、重要なポイントです。

一般的には次のようなポイントが決め手になるケースが多いです。場所だけではなく、営業時間・アクセスの方法なども確認しておきましょう。

  • 幼稚園・保育園・学校
  • 病院
  • 大型商業施設・スーパー・コンビニ・薬局
  • 銀行
  • 避難所

日当たり

土地の日当たりは重要視する方が多いです。日照を受けることで、住宅内のが明るくなり快適性や健康ににも影響します。湿気やカビの発生を抑制する効果もあります。

また、日当たりの良い場所では植物を育てやすく、庭木にもこだわりたい方は特に注目してください。

日照条件はエネルギー効率にも影響を与えます。冬場には暖房コストを削減し、夏場には冷房負荷を軽減します。土地の日当たりを考慮することで、心地よさだけではなくランニングコストの削減にもつながります。

治安や近所づきあい

ご近所づきあいの様子などは近くの公園や地元のお店に行くとわかることがあるので、ご自身の価値観にあっているか確認するのもいいでしょう。

自治会での行事やゴミ出しルールなども地域によって異なります。口コミなどから情報を仕入れられる場合は、話を聞いてみましょう。

地方自治体

希望している市や町のホームページで、人口の推移や行政支援を確認してください。近いエリアでも住む自治体が違うことで、受けられる支援が全く異なることも多いです。

自治体のチェックポイント

  • 将来性(道ができる、企業誘致がある、人口が増えているなど)
  • 安全性(犯罪が少ない、災害リスクが少ないなど)
  • 行政支援の充実(子育て支援、シニア活性化、補助金など)

価格

どんなに条件が良い土地でも、予算に合っていないと購入できません。まずは希望エリアの価格相場を調べてみましょう。販売価格だけではなく、土地購入から建設にあたってかかる費用をトータルで考慮する必要があります。

坪単価・販売価格

坪単価とは、土地1坪あたりの価格を示します。この価格は地域の需要と供給、立地条件、地価などによって変動します。販売価格は、坪単価に土地の広さを掛けて算出されます。どこの地域にどれくらいの広さの土地を買いたいかでおおよその予算を立てることができます。

仲介手数料

不動産仲介業者が不動産の売買契約を仲介した場合に支払われる手数料です。売買代金の一定割合(通常は3~5%程度)が手数料として取られます。

解体費用

古い建物や構造物がある場合、解体する必要があります。解体費用は、建物の規模や材料、解体方法によって異なります。また、解体後の廃棄物処理費用も含まれる場合があります。

造成・地盤改良費用

土地の地盤が軟弱な場合や不整地の場合、造成や地盤改良が必要です。造成費用は地形の整備や地盤の安定化、排水設備の整備などにかかる費用で、地盤改良費用は地盤の改良や補強工事にかかる費用です。

固定資産税

固定資産税は、土地や建物などの不動産資産に課される税金です。土地を購入したら、これから毎年支払っていかなくてはなりません。

土地の固定資産税の額は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。今後いきなり請求が来て困らないように、土地購入前にどのくらいかかるのか調べてみましょう。

法規制

都市計画区域

理想の土地を手にいれるためには、その土地にどのような法的規制がかかっているかを調べる必要があります。

わたしたちが普段暮らしているなかではほとんど意識することはないのですが、実は土地には「都市計画区域がどうなっているか」というチェックポイントがあります。

都市計画区域の調査で「市街化調整区域」にあたるとわかったなら、原則その土地に家を建てることはできません。

市街化調整区域は文字通り、「市街化」するのを「調整」する区域で、市街化を抑制する役をもっています。

このエリアは建物を建てるエリアではなく農業を営むエリアと考えればいいでしょう。

ライフラインが整っていないことも多いため、家を建てるには向いていないエリアともいえます。

用途地域

市街化区域にあたっていることがわかったら、次は用途地域を確認しましょう。用途地域は都市計画をより効率的かつ計画的に進めるために定められたものです。

全部で13種類ある用途地域のうち、住宅を建てるのに適したエリアは「~住居地域」という言葉がついているエリアです。もちろん、住居地域以外の地域でも住宅を建てられる地域はあります。

しかしそもそも用途地域によってそのエリアが特徴づけられているので、地域の特徴とご自身の価値観を照らし合わせてエリアを選ぶことが大切です。

建ぺい率・容積率

土地にはエリアごとに建ぺい率・容積率というものが定められています。建ぺい率とは、その敷地面積に対しての建築面積比率を定めたものです。

一方、容積率は、その敷地面積に対しての延べ床面積比率を定めたものになっています。どちらも数字が大きいほど大きな建物を建てることができます。

埋蔵文化財包蔵地

京都やその周辺都市などの歴史的背景をもつエリアでは特に、文化財保護法で定められた埋蔵文化財(石器や土器、遺跡など)を地下に包蔵している可能性があります。

このエリアで家を建てる場合、市町村の教育委員会に届け出をし、試掘調査を実施しなければなりません。

このときに何も見つからなければ問題ないのですが、何かが発掘された場合、本調査を実施することになるため、工事着工ができなくなります。

埋蔵文化財包蔵地の確認は行政のホームページや教育委員会で調べられるので、先に確認しておくといいでしょう。

その他の法規制

ゲリラ豪雨などの気象被害や度重なる震災など、災害リスクに備えるいくつかの法規制がありますので、これらについても確認しておきましょう。

自治体が作成しているハザードマップを確認したり、そのエリアに詳しい地元の不動産会社などに、過去に起きた災害の経緯や特徴を聞いておくことも効果的です。

特定地域で進められている地区計画や、無秩序に展開される開発を抑制するための法的規制が定められていることがあります。

計画によっては接道部分に緑地帯をもうける、建物に使用できる色彩規制があるなど、細かい法規制が存在する自治体があるので丁寧に調査していきましょう。

土地の形状・状況

土地の形状

土地の形がどのようになっているかを確認してみましょう。このとき気をつけたいポイントは、「土地は必ずしも整形地である必要はない」という点です。

整形地のほうが使いやすそうにみえるのですが、実際に整形地で建物のプランニングをするとそうではないことが分かります。

意外に建てる位置やパターンが固定化されて「よくあるプラン」になってしまい、せっかくの注文住宅の魅力が生かしきれないケースもあります。

整形地にあまりこだわらずに土地選定をしましょう。

敷地内外の高低差

敷地内に高低差や勾配があると、行政から建築指導があったり、建築コストが余分にかかったりすることもあるため、注意が必要です。

また、2m以上の高低差がある場合、がけ条例とよばれる行政指導がかかる場合があり、建物を配置する場所に制限がかかります。

一方、敷地内の高低差は建物がより大きくみえる、立体構成でダイナミックさを演出できる、周りの人達と目線が合わないなどのメリットもあります。

ライフライン

家を建てても電気や水、ガスが使えなければ住むことはできません。接道している前面道路の電気や上下水道、ガスの本管埋設についても調べます。

ライフライン系のトラブルは非常に多いため気をつけましょう。

確認もれが起こりがちなのが、敷地内の雨水排水先があるかどうかです。

敷地内の雨水排水は通常道路側溝に排水するのですが、前面道路の状況によっては排水不可といわれることがあります。

排水できないと家が建てられないのはもちろんのこと、排水可能な場所まで自費で排水路工事をしなければならなくなるケースもあります。

接道

建築基準法では、土地に接している道路幅員が4m以上あり、その道路に対して2m以上の間口で接道していなければ家を建てることができないと定められています。

一般的には4m以上の行政管理幅員があり、市道認定などされていれば、建築基準法上の道路とみなされていることが多いです。

しかし、一見そのようにみえるけれど、よくよく調べてみたら建築基準法上の道路には該当していない道路というのが存在します。

道路について調査するときは、その道路が公道かどうかを確認するとともに、その道路が建築基準法上の道路かどうかについても確認しなければなりません。

前面道路の幅員が4mに満たない場合、セットバックという手続きをする必要がでてきます。セットバックは道路幅員を確保するために、敷地を後退させる手続きです。

敷地の一部が道路にとられてしまうことになるので、セットバックが必要な土地は最終的な土地面積の確認をしましょう。

一般的には4m以上の行政管理幅員があり、市道認定などされていれば、建築基準法上の道路とみなされていることが多いです。

この要件が満たされていなければ、家を建てることができないこともあります。特に注意して確認しなければならないポイントです。

境界確定

昔ながらの住宅地や広大な農地が広がるエリア、山林が近くにあるエリアでは、しっかりと境界が確定できないケースも少なくありません。

先代同士が決めたあいまいな取り決めによる境界になっていることもあり、境界を明確にしようとすると、既設のブロック塀が境界を越境していたなどということが発覚して、さらにややこしさを増すことすらあります。このようなトラブルは早期に解決しておきたいものです。

売買契約を取り交わす前に境界の確定を行い、確定測量と登記手続きを行ってから契約と決済に進むようにしましょう。

災害対策

地盤調査

海の近く、河川の近くなどでは高い確率で軟弱地盤と判断されるケースがあります。

このような土地に住宅を建てる場合、建物の倒壊リスクを避けるために、地盤改良工事をして家を建てることになります。

地盤が弱そうなエリアを避けられるならいいのですが、そのエリアで土地を探しているのなら、そのエリアで住み続ける理由があるはずです。

あらかじめ地盤改良工事費も予算に組み込んで土地探しをしましょう。

ハザードマップ

災害のハザードマップは、地理的な情報を利用して、ある地域で発生する可能性のある災害やその影響範囲を可視化した地図です。地震、洪水、土砂災害などの自然災害の被害を最小限に抑えるための防災対策や避難計画の策定に役立ちます。

よりよい土地に出会うために…土地探しのコツ

土地探しのポイントが分かったとはいえ、できればより理想に近い土地に出会いたいもの。ここではよりよい土地に出会うためのコツをご紹介します。

プロと一緒に土地を探す

チェックリストで紹介した項目の中で、法規制の部分など不動産のプロでなければわかりづらい点があります。また、ハウスメーカーや工務店の担当者など建物のプロも一緒に土地見学を行えば、「この土地ならどんな家が建つのか?」案内を同時に受けることが可能です。

土地を探す際には、不動産屋、建築屋と3者で検討するのがおすすめです。インターネットには載っていない未公開物件に出会えることもありますよ。

独自に土地を購入して失敗するケース

  • 希望の間取りが入らない
  • 法規制で建物の形が制限される
  • 地盤が悪い土地を買ってしまう
  • 予想外の費用がかかる(インフラ・擁壁工事・解体等)
  • 土地が高すぎて資金計画が成り立たない
  • 未公開物件を見逃してしまう

期限を決めスピード感を持って行動する

「今から3カ月で土地を選ぶ!」「来年のお正月は新居で迎える!」という目標と期限を決めてください。期限を決めることで、探すことにより一生懸命になります。

不思議なことにそうやっていると、これまで全く出てこなかった理想の土地がポンと出てきたりするものです。熱意が周囲に伝われば、人づてに土地の情報を得る機会もあるかもしれません。

そもそも土地は高価なので、情報が流れていてもそう簡単に売れるものではないように感じるかもしれません。しかし、いつかはマイホームとお考えの方はたくさんいます。中には土地代を現金で用意している方もいます。このような方は気に入った土地があればすぐに契約、決済の手続きに入ることができます。

スピード契約できる方より先に理想の土地を手に入れるには、スピード感を持って行動することが大切です。頼れる不動産会社やハウスメーカーがあれば、何倍ものスピードで情報収集できる可能性もあります。

こまめな情報収集を心がけ、いいと思ったらすぐに行動に移しましょう。

希望にこだわりすぎない

土地をみればみるほど目が肥えていった結果、理想のハードルが上がり、「なかなかいい土地に出会えない」「すぐに買い付けせずに良い土地を逃してしまった」という話もよく聞きます。

自身の希望にこだわることは大事ですが、100点の土地は見つかりません。こだわりポイントに優先順位をつけて、70点だと思えたら購入時です。

直感やご縁を大切にする

土地との出会いにも縁があるといわれます。その土地を買って家を建て、住み続けることを想像してみてください。

どんなに人気のエリアであっても、その土地に家を建て、住んでいるところをイメージしたときに幸せなイメージがわいてこなければ、そのエリアで土地を買うのはやめたほうがいいかもしれません。

直感的に何か感じるものがなければ、実はあまり縁のない土地なのかもしれません。自分の感覚を信じてみましょう。

失敗しない土地探しのチェックリストまとめ

注文住を建てる際の土地探しのポイントについてお伝えしました。

土地周辺の住環境

  • 交通アクセス
  • 周辺便利施設
  • 日当たり
  • 治安・近所づきあい
  • 地方自治体

価格

  • 坪単価・販売価格
  • 仲介手数料
  • 解体費用
  • 造成・地盤改良費用
  • 固定資産税

法規制

  • 都市計画区域
  • 用途地域
  • 建ぺい率・容積率
  • 埋蔵文化財包蔵地
  • その他の法規制

土地の形状・状況

  • 土地の形状
  • 敷地内外の高低差
  • ライフライン
  • 接道
  • 境界確定

災害対策

  • 地盤調査
  • ハザードマップ

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引用:タウンライフ家づくり

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